最近，杭州二手房市场给人一种蓄势待发的感觉，如果单看成交量，整个市场确实还没有完全热闹起来，但一些热门板块的次新小户型，已经率先走出了一波独立行情。

申花、文教区、奥体等交付时间不长的楼盘次新房，近期100㎡左右的小户型开始走俏。比如奥体君品的103㎡小户型，7月份成交了近十套，有的挂出一两天就能成交。申花的古翠隐秀、翠苑的古翠蓝庭、文教区的书香印翠等几个小区，7月份也卖了六七套小户型，最多挂牌一两周也能成交。

(资料图片仅供参考)

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目前杭州的二手房以价换量依然是主流，交付时价格高高在上、成交价甩开周边老房子一大截的次新房，先从小户型开始，也回归到了以价换量的主流。

7月份的成交数据显示，古翠隐秀104㎡高楼层的成交价是6.4万元/㎡，107㎡中楼层的成交价是6.6万元/㎡。

古翠蓝庭106㎡低楼层的成交价是5.9万元/㎡，106㎡高楼层的成交价是6.2万元/㎡。

古翠蓝庭

书香印翠102㎡低楼层的成交价是7.3万元/㎡,102㎡高楼层的成交价是7.4万元/㎡。

综合近段时间的成交情况来看，这几个小区的成交价格区间也比较明朗了。书香印翠小户型成交价约是7-7.3万元/㎡，古翠隐秀小户型成交价约是6.2-6.5万元/㎡，古翠蓝庭小户型成交价约是6-6.2万元/㎡。

按照买入时的限价来计算，本金加上利息和办不动产证的契税等，古翠隐秀、古翠蓝庭的三年持有成本和如今的成交价之间，差价约为20、30万元，而这几乎就是卖家赚到手的钱了。

书香印翠房主卖掉102㎡，大约能赚到70-80万元，卖掉一套四房大户型，大约能赚到200万元。

书香印翠

据熟悉申花和文教板块的中介袁涌介绍，最近他接触到的一些购房者，也觉得目前次新小户型的成交价基本到底部了。这些购房者认为接下来次新房还有小幅上涨的可能，现阶段下手买入，不仅提早住上了新房，房子住着还能保值。

有几个购房者之前来书香印翠、古翠隐秀看过房，有较强购买意向，和卖家谈价格时想再还一点价，犹豫着没下单，想再观望一下。没想到过了几天，他们看中的小户型，很快就卖掉了。接连几套看中的小户型都迅速成交了后，这些购房者开始主动委托中介帮他们找房子，还告诉中介，只要再有挂价和小区最近成交的小户型成交价接近的房子挂出来，希望尽快通知他们来看房。

目前杭州的二手房市场普遍是“房等人”，购房者们的挑选余地很大，而申花和文教区的这几个次新房小区，情况有点类似于“人等房”，只要挂牌价格不涨，新出来的小户型，一周之内就有成交的可能。

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奥体板块的君品，7月的成交量也是蛮大的，成交了14套。7月是传统的楼市淡季，君品还能有这么多房子成交，103㎡的小户型功不可没。

君品是目前奥体板块最新交付有众多刚需小户型的热门小区，目前成交价6万元/㎡上下。花600万元就能住上奥体板块的三房户型，对购房者的吸引力还是相当大的。

君品

君品有1000多户，挂牌量100多户，挂牌量占总户数的10%，应该说这个占比目前还是比较良性的。

创世纪的89㎡和君品的103㎡，套内面积接近，目前创世纪89㎡的成交价依然维持在7万元/㎡左右。君品的一套小户型成交，卖家大约能赚50-70万元，这个回报率现在也已经算很不错了。

小区的挂牌量、成交量和总户数之间的比例，与小区的房价互为影响。挂牌量大，小区内卷，竞争加剧，可能会导致当前或未来的房价下跌。

据中介统计，古翠隐秀总计1000多户，去年5月交付以来，总计大约成交了30套，目前挂牌有41套。成交加挂牌占比小区总户数的7%左右。

古翠隐秀

古翠蓝庭去年10月交付时正遇上市场行情不好，成交量一直不高，总计成交了大约6套，目前挂牌18套，除去限售的房子，在大约500户的可售房子中，成交加挂牌占比5%左右。

因为这几个楼盘的挂牌量占比不高，急着出货的卖家不多，如果价格再往下降，业主可能就自住不卖了，那么基本上后期也不太会出现价格挤压、跌破限价等情况。

申花的天荟小区，交付后已经成交了8套，有53套挂牌，可售房子约600套。挂牌量看起为不大，但是最近的成交价格，已经接近原业主买入后的持有成本价了。中介说等市场行情回暖之后，这个小区后期的挂牌量可能还会增加，届时成交价格可能会受到一定的挤压。

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中介们说，申花和奥体等热门板块的购房者，现在有一种买新不买旧的思维，宁可多花几百万元购买次新房，也不去买更便宜的老房子。

申花金茂悦的89㎡，交付也才6年左右，可以算是次新房，当年的89㎡，和如今这些新交付小区的100㎡，套内面积其实是差不多大的，目前金茂悦带精装修的89㎡，成交总价在500万元左右，比周边的次新小区便宜了150-200万元。

申花的知名大盘万家花城，房龄约有13年，由于上一代的小户型设计，在空间格局方面不如次新房的小户型，如今89㎡成交单价在4-4.5万元/㎡。

万家花城

这几个小区的小户型从挂牌到成交的时间，相对新交付小区来说，就显得漫长多了。

文教区的二手房情况也差不多，像书香印翠这样的新小区，具有稀缺性，只要总价不是太高，就会受到购房者的欢迎。一些交付20年左右、没有知名学区光环的城西老小区，近期有的小户型成交价已经降到了4万元/㎡以下，依然不是很畅销。

在市场预期还不是很明朗的情况下，加上对收入也有不确定性，现在的购房者们有求稳的心理，觉得买次新房降价的风险相对小一点，选择小户型可以把贷款金额降低，不希望承担过高的房贷压力。而且他们也比较注重未来房子的变现能力，以备不时之需。这些都是近期次新小户型走出独立行情的原因。

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